Con la llegada de la pandemia y el auge del teletrabajo, la demanda de espacio de oficina lleva varios años de capa caída. Muchos empleados se niegan a volver a sus antiguos puestos de trabajo y las empresas han adoptado modelos de trabajo en remoto para retener talento. Por otro lado, la demanda de vivienda sigue en aumento en las ciudades. Las grandes metrópolis se están quedando sin espacio, lo hemos contado en artículos como este, este o este. Es por eso que una idea de gestión urbanística gana terreno: convertir esas oficinas vacías en vivienda.
Matar dos pájaros de un tiro.
El drama de la vivienda en España. En no muchos años, España no tendrá pisos para todos. No lo decimos nosotros, sino los datos arrojados por el INE, que estima que en España se crearán unos 217.000 nuevos hogares cada año hasta 2027. El problema es que cada año se construyen la mitad de viviendas. "Hay una clara insuficiencia en cuanto a creación de nueva vivienda. Llevamos varios años consecutivos, desde 2020, con una clara falta de vivienda", explicaba Judit Montoriol, economista de CaixaBank Research en este artículo de Business Insider.
Todo eso ha llevado a otro fenómeno igual de dramático: la subida de los precios de los inmuebles, cuyas hipotecas y alquileres ya se comen hasta el 40% de los ingresos de las familias en nuestro país. Comprarse un piso en España es un lujo al que muy pocos pueden acceder.
Reutilización adaptativa. Uno de los desencadenantes de esta demanda de vivienda es el teletrabajo. Un estudio publicado del National Bureau of Economic Research indica que las ofertas de trabajo que incluyen alguna modalidad de teletrabajo constituyen más del 10% del total de ofertas publicadas en Australia, Canadá, Reino Unido y EEUU, marcando una tendencia "en ascenso en esos cinco países". Pero el no ir a la oficina ha causado cierto desajuste habitacional que da como resultado demasiadas personas en las zonas residenciales de las ciudades y pocas en las zonas comerciales.
Y es precisamente ese exceso de oficinas y la escasez de pisos la que nos brinda una atractiva idea para crear vivienda sin cambiar los vecindarios de aspecto: convertir edificios de oficinas en desuso en apartamentos. De hecho, aunque en el pasado han existido numerosos proyectos para convertir áreas comerciales en residenciales, como fábricas en hoteles, la idea de convertir grandes edificios de oficinas en complejos de apartamentos es cada vez más popular.
Una tendencia en EEUU. En el distrito financiero de San Francisco centenares de plantas de oficinas se han quedado vacías desde la pandemia. Al mismo tiempo, la escasez de viviendas y la subida de precios sigue expulsando a los residentes de toda la vida y aumentando la crisis habitacional. "Mata dos pájaros de un tiro", decía Marc Babsin, presidente de Emerald Fund, un desarrollador de viviendas cuando decidió convertir una torre de 28 pisos que albergaba una oficina de AAA, en un edificio de apartamentos.
El mismo fenómeno está teniendo lugar en todo el país. En Washington DC y Filadelfia se registran ya 1565 conversiones cada año, según estadísticas de RentCafe y las agencias de la ciudad de Chicago están trabajando en la iniciativa LaSalle Street, que busca crear 1.000 viviendas en un tramo del distrito financiero de la ciudad.
La regla de la ventana. Aún así, existe una amplia lista de factores arquitectónicos y económicos que hacen que muchos edificios de oficinas no sean adecuados como vivienda. Uno es el acceso al aire libre y al sol. Es lo que se conoce como la regla de la ventana. Y es que ningún espacio interior debe estar a más de 10 metros de una ventana que se pueda abrir. Los apartamentos necesitan ventanas para facilitar la ventilación y el problema de la oficina moderna es que se ha alejado mucho de esta regla con el tiempo por dos razones: el aire acondicionado y la bombilla fluorescente. Un claro obstáculo para la remodelación.
¿En España se puede hacer? Y luego hay varios aspectos legales a tener en cuenta. En España, aunque no es posible habitar un inmueble que no sea de uso residencial, sí se puede convertir una oficina en vivienda legalmente mediante un proceso en el ayuntamiento. Para ello se necesita un proyecto redactado por un arquitecto. Además, hay que tener en cuenta la viabilidad urbanística, que depende del Plan General del Municipio en el que se encuentre el inmueble y la viabilidad geométrica (lo que establecen las normas sobre habitabilidad, que también varían según la ciudad).
Tal y como explica el arquitecto Juan Goñi en este artículo de 20 Minutos, "la vivienda debe constar de cocina, baño, salón comedor, dormitorio, espacio para lavadero, etc. Todo esto varía en función del municipio. Y como regla sujeta a estudio pormenorizado, en locales menores de 35-40 m2 construidos no se puede hacer el cambio de uso y a veces hacen falta más". Convertir oficinas en apartamentos es una gran idea, sí, pero hacerlo no es tan sencillo como suena.
Imagen: Unsplash
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yomacarval
En los pueblos hay miles de viviendas vacías pero la gente no quiere ir a los pueblos y las empresas no quieren apostar por el teletrabajo.
Si el 15% de las personas de España teletrabajaran y vivieran desde los pueblos, se soluciona de un plumazo el problema, creas riqueza en los pueblos y por lo tanto, futuro para toda España.
bernardo.ravinelli
El problema de la vivienda, tanto en españa como en otros lugares se origina en que la vivienda es un inmueble, o sea, algo inmovil. Así que ignorando las segundas residencias, que no necesariamente participaran del parque de viviendas disponibles, muchas continuan vacias en algunos lugares en tanto que en otros hay escasez y por tanto los costes de adquisicion y alquiler aumentan.
Así que el problema no es que los precios de la vivienda (alquiler o propiedad) aumenten por que sí (por a codicia de algunos dicen otros) sino por que donde se demanda hay escasez y la escasez genera competencia por acceso al bien escaso y por tanto aumenta su valor y el precio del mismo.
Eso es un problema político y no de los propietarios: si los políticos autorizan construir más vivienda allì donde más demanda hay, si se construye lo suficiente la diferenca entre oferta y demanda se reducirá y el precio tambien. Eso por supuesto perjudica a los tenedores de viviendas a quienes les beneficia la escasez y muchos de ellos hacen lobby para presionar que no se libere suelo a la velocidad que demanda la sociedad para que no afecte a su patrimonio pero, en ultima instancia, son los políticos los que deciden cuanto suelo se libera, cuantos permisos de obra se aprueban y cuanta vivienda se construye.
Desviar la atencion hacia el propietario y su "codicia" o financiar hipotecas privadas con dinero publico es una estrategia de marketing enfocada a captar votos y no es una solucion por que a esos mismos políticos no les interesa una solucion a largo plazo sino que el problema se enquiste para tener una mina de donde extraer votos de forma periódica, como suelen ser las soluciones que acostumbran a poner en practica desde hace décadas.
manzzanitaa
…..claro q sí listo, y cuando tengamos todo aún más cubierto de ladrillo de nuevo en manos de los de siempre ya si eso vuelves por aquí y nos cuentas que tal todo. El problema de la vivienda es q no haya límite al número de viviendas q se puede adquirir y que se especule con ella como si fuese un bien de mercado, ya sea para alquiler o lo peor de todo, para transformarla en hoteles como está pasando ahora. Prohíbe B&B y todo solucionado. Pero claro, no vas a j0d3r a cuatro listos con pasta por el bienestar de 4.000 sin ella. La consecuencia?, q vais a tener q serviros vosotros mismos el café en las cafeterías, traeros vosotros mismos los paquetitos de Amazon y limpiaros vosotros vuestra propia m13rd4 porque con sueldos de 1000 y poco euros y alquileres de esa cantidad o mayores, trabajar para q la vivienda se lo lleve todo va a ser q no. Porque compartir compartes “una temporada”, pero como estilo de vida tener 50 años y compartir piso con 10 personas más…..va a ser q no. Se llama usura y avaricia.
Y si, si es un problema político en la medida que hay que tomar decisiones políticas para limitar el número de viviendas que puede acumular la rata de turno o el conglomerado de turno. Para invertir los ahorros ya tenéis la Bolsa u os ponéis a crear Apples…pero claro, para eso hace falta tener c0j0n3s en la vida y no vivir de sacarle la sangre al resto de ciudadanos.